Объединенная судостроительная корпорация
Лизинговая компания

На главнуюКарта сайта Написать письмо
Услуги
Лизинг морских и речных судов
Лизинг промышленного оборудования
Лизинг автотранспорта и спецтехники
Лизинг коммерческой недвижимости
Для клиентов
Оформление заявки
Договор лизинга
Адрес
115054, г. Москва,
ул. Щипок, д. 11, стр. 1
E-mail
info@gznleasing.ru
Телефон / Факс
Лизинг > Новости
Версия для печати

Договор лизинга недвижимости

Анжела Костикова,
юрисконсульт ЗАО ФК «Балтинвест»

С развитием рынка лизинговых услуг все больше повышается интерес к лизингу недвижимости1. Вместе с тем финансовая аренда (лизинг) зданий, сооружений и помещений в них остается одним из тех аспектов лизинговой деятельности, где пока еще больше вопросов, чем ответов. Более того, отсутствие законодательного регулирования и сложившейся судебной практики по вопросам лизинга недвижимости заставляет некоторые компании отказываться от заключения подобных договоров. Обоснован ли такой отказ? Попробуем разобраться в некоторых вопросах, вызывающих наибольшие сложности.


Предметом договора лизинга в силу прямого указания закона могут выступать здания и сооружения. Хотя это прямо и не указано в законе, нежилые помещения также могут выступать предметом лизинга в силу широко применяемого судом принципа «a fortiori» («кто управомочен к большему, тот управомочен к меньшему»), при условии, что им присвоен кадастровый номер. Правила государственной регистрации, установленные для зданий и сооружений, применяются к нежилым помещениям без каких-либо изъятий2.


Напомним, что специфика договора лизинга недвижимости обусловлена, во-первых, требованием государственной регистрации договора и соответствующего права3, и, во-вторых, объективной связью недвижимости с землей, которая, как известно, не может являться предметом лизинга4.

Государственная регистрация

 

В соответствии со ст. 15 Закона «О финансовой аренде (лизинге)»5, договор лизинга всегда заключается в письменной форме6, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, такой договор подлежит государственной регистрации (ст. 20 Закона «О лизинге»).
Право требования государственной регистрации договора и права финансовой аренды законом не предусмотрено. Однако, поскольку в соответствии со ст. 625 Гражданского кодекса РФ лизинг является одним из видов договоров аренды, а в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, то требования государственной регистрации распространяются и на договор лизинга недвижимости.


Государственная регистрация договора и права финансовой аренды (лизинга) осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»7 (далее - ФЗ-122) по правилам, установленным для регистрации договоров и прав аренды. Именно это положение и выступает «камнем преткновения» и порождает множество практических проблем, возникающих при заключении договора лизинга недвижимости.


Главной, пожалуй, проблемой можно назвать то обстоятельство, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя права собственности на имущество невозможно. Учитывая то, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным в момент такой регистрации, получается, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.


Вместе с тем, в соответствии со ст. 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)», по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.


Из анализа названного положения закона можно сделать однозначный вывод о том, что договор лизинга должен быть заключен до заключения договора купли-продажи, поскольку приобретение имущества лизингодателем осуществляется во исполнение договора лизинга. Данный вывод в целом поддерживается специалистами в области лизинга. Так, И.А. Решетник пишет: «С практической точки зрения здесь важно определить, какой договор в данной системе юридических связей следует первым – договор лизинга или купли-продажи? ГК РФ, как и специальный закон о лизинге, позволяют сделать однозначный вывод: первым в этой системе отношений заключается договор лизинга»9.


Повлечет ли какие-либо правовые последствия тот факт, что договор лизинга недвижимости фактически будет заключен после перехода права собственности на лизингодателя и не приведет ли это к тому, что заключенные договоры будут признаны договорами аренды с правом выкупа? Именно такую позицию занимает регистрационный орган Санкт-Петербурга. ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» в ответе на частный запрос пояснило, что «договора, представляемые сторонами на государственную регистрацию, по существу являются договорами аренды с правом выкупа, так как на момент совершения сделки арендодатель является собственником объектов недвижимости» 10.


Однако судебные органы придерживаются иной позиции. Например, ФАС Московского округа указал, что «последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации спорного договора». Фактически в рассмотренном судом споре договор купли-продажи был заключен 05.09.02, а договор лизинга - 17.09.02. Однако поскольку в договоре купли-продажи было указание о том, что продавец уведомлен о приобретении предмета лизинга для его передачи в аренду лизингополучателю, договор был признан договором лизинга (см.: Постановление ФАС Московского округа от 18 января 2005 г. по Делу № КГ-А40/12614-04).


По другому делу договор купли-продажи был заключен 1 декабря 1997 года, тогда как договор лизинга - только 6 января 2000 г. Суд отказался признать договор лизинга недействительным, поскольку: а) лизингодатель приобрел оборудование у указанной лизингополучателем фирмы; б) лизингодатель поставил продавца в известность о том, что имущество передается лизингополучателю; в) договор фактически исполнялся сторонами. (Постановление ФАС Московского округа от 13 апреля 2004 г. по Делу № КГ-А40/701-04.)
Кроме того, обращает на себя внимание дело, по которому договор финансового лизинга был заключен 06.05.95 г., а договор купли-продажи 24.08.94 г. При этом суд указал, что предмет лизинга был закуплен лизингодателем на основании устной заявки лизингополучателя. (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 февраля 2000 года по Делу № Ф08-362/2000.)


Особое внимание обращается судами на то обстоятельство, был ли поименован продавец имущества и был ли продавец поставлен в известность о цели приобретения имущества.


Так, договор лизинга, в котором отсутствовало обязательство лизингодателя приобрести имущество у определенного лизингополучателем продавца, был признан незаключенным. При вынесении данного решения суд принял во внимание также и то обстоятельство, что продавец не был поставлен в известность о том, что имущество приобретается для передачи в лизинг. Поскольку договор фактически исполнялся, он был признан договором аренды с правом выкупа. (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.04.2001 по Делу № Ф03-А37/01-1/422.)


Иными словами, суды, рассматривающие конкретное дело, в целом правильно применяют правила толкования договоров, установленные ст. 431 Гражданского кодекса РФ. В частности, принимаются во внимание все обстоятельства заключения и исполнения договора, включая предшествующие договору переговоры и переписку, последующее поведение сторон и т.д.


Таким образом, можно заключить, что, хотя ФЗ-122 и не учитывает особенности лизинговых сделок (в первую очередь в части момента заключения договора лизинга), это не является препятствием к заключению договоров лизинга недвижимости и не влечет для сторон каких-либо неблагоприятных последствий.

Изменение договора финансовой аренды


Требование государственной регистрации договора лизинга недвижимости порождает необходимость регистрации изменений существенных условий заключенного договора. В частности, в ходе исполнения лизингового договора у сторон может возникнуть необходимость изменить размер лизинговых платежей11. Будет ли такое изменение правомерным при отсутствии государственной регистрации?


Так, по одному из дел арендатор ссылался на то, что изменения договора в части размера арендной платы должны подлежать государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации. Однако суд посчитал, что изменения, вносимые в договор аренды в части изменения размера арендной платы, не влекут возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и не подлежат государственной регистрации. (Постановление ФАС Северо-Западного Округа от 22 января 2001 года по Делу № А56-14325/00.)
С таким выводом суда нельзя согласиться. Суд, на наш взгляд, в данном случае не учел, что регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сам договор. Поскольку соглашение об изменении гражданских прав и обязанностей в соответствии со ст. 420 ГК РФ признается договором, то, несомненно, что указанные изменения должны быть зарегистрированы и вступают в силу с момента регистрации. Президиум ВАС РФ также полагает, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды12.


Еще раз отметим, что требование о государственной регистрации в равной мере распространяется на все изменения, касающиеся существенных условий договора.

Права на земельный участок или его часть, занятую недвижимостью


Запрет лизинга земли обусловлен рядом объективных причин. О причинах и целесообразности такого запрета идут жаркие споры. Например, как полагает А.А. Иванов, основные причины две. Во-первых, законодатель пока в целом недоброжелательно смотрит на вовлечение в гражданский оборот природных ресурсов и потому стремится как можно чаще не допускать этого. А, во-вторых, природные ресурсы не способны подвергаться амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении них лишен объективной основы13.


Однако, тот факт, что земля не может выступать предметом договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем, права на землю неразрывно связаны с определенными обязанностями, и в первую очередь с обязанностью вносить плату за землю.


Купля-продажа и аренда земли - институты хорошо известные гражданскому праву. Думается, что каких-либо дополнительных вопросов при заключении и исполнении соответствующих договоров возникать не должно. Однако, возможна ситуация, когда права на землю вообще не оформлены. Что же происходит в этом случае? Обязаны ли стороны в этом случае вносить какую-либо плату за землю?


Поскольку лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять: а) права лизингодателя на земельный участок, и б) права лизингополучателя на земельный участок.


В соответствии со ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость покупателю недвижимости переходит то право (доля в праве) на земельный участок, которое было у предыдущего собственника объекта недвижимости. В силу платности землепользования приобретатель прав на земельный участок обязан вносить плату (в форме земельного налога либо арендной платы) независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке. Если земельный участок находится в раздельном пользовании нескольких лиц, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании (ст. 16 Закона «О плате за землю»).


Иными словами, покупатель недвижимости (лизингодатель) в силу закона приобретает права на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость и который необходим для ее использования, и обязан вносить плату за пользование землей.


Относительно прав лизингополучателя на земельный участок необходимо учитывать следующее.
В соответствии со ст. 652 ГК РФ арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.


Вместе с тем Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что арендаторы нежилых помещений в здании приобретают право пользования земельным участком в той мере, в какой это необходимо для реализации прав по договору аренды нежилого помещения, а не на часть земельного участка, пропорциональную размеру нежилых помещений. Судом также было отмечено, что действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием. (Постановление от 1 февраля 2005 г. № 11301/04, Постановление от 1 февраля 2005 г. № 9289/04.)


Более того, в случае, если договор на пользование земельным участком или его частью заключен не был, то предполагается, что плата за пользование земельным участком включена в плату за пользование зданием или сооружением (ст.654 Гражданского кодекса РФ). Данное правило не является императивным и может быть изменено заключенным сторонами договором аренды здания, сооружения или помещения в них.
Так, по одному из дел, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассматривая спор в кассационной инстанции, полагал, что основанием для установления суммы налога является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком. Отсутствие такого документа исключает взимание платы за землю. Однако Президиум ВАС РФ не согласился с выводами суда и указал, что поскольку земельный участок фактически использовался арендатором помещений, а договором аренды помещения установлено, что арендная плата за имущество не содержит земельной составляющей, то арендатор помещения обязан вносить плату за пользование земельным участком пропорционально используемой площади. (Постановление от 17 сентября 2002 г. № 5375/02.)


Таким образом, лизингодатель (как собственник земельного участка (его части), либо арендатор, если земля находится в собственности государства), обязан вносить плату за землю (в виде земельного налога или арендной платы). Обязанность же лизингополучателя вносить какую-либо плату за пользование землей, как это следует из действующего законодательства и судебной практики, поставлена в зависимость от условий заключенных с лизингодателем договоров.

Примечания
1. Под недвижимостью в настоящей статье понимаются здания, сооружения и помещения в них.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 № 53.

3. О необходимости самостоятельной регистрации права аренды высказываются различные точки зрения. Так, ВАС РФ полагает, что поскольку положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, то регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а производится только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества (См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество м сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.) Однако анализ положений ФЗ-122 приводит нас к обратному выводу. Прежде всего, ст. 3 названного закона говорит о том, что законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса РФ, ФЗ-122, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ. Иными словами, тот факт, что ГК РФ не упоминает об обязательности государственной регистрации аренды, не означает невозможности установления этого требования в ином нормативном акте, что как раз и сделано в ст. 4 ФЗ-122, где прямо установлено требование об обязательности государственной регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе аренды. Конституционный суд также считает, что производится регистрация как договора аренды, так и права аренды (См., напр.: Определение Конституционного суда РФ от 05.07.2001 // Вестник Конституционного суда РФ. 2002. № 1.) Кроме того, высказывается точка зрения, что изменения, внесенные в 122-ФЗ в 2003 году (Закон № 69-ФЗ от 09.06.2003 // СЗ РФ. 2003. № 26. Ст. 2565) отменили необходимость государственной регистрации права аренды. (См., напр.: Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2003. № 10. С. 37). Представляется, что в результате изменений, внесенных в ст. 26 122-ФЗ, уточнено лишь ее содержание, что сняло вопрос о необходимости регистрации права аренды независимо от регистрации договора аренды, однако обязательность государственной регистрации права аренды (как обременения на недвижимое имущество) не отменена, поскольку как уже было сказано, она установлена ст. 4 названного закона.

4. Напомним, что в соответствии со ст.666 Гражданского кодекса РФ и ст. 3 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» земельные участки и другие природные объекты не могут выступать предметом лизинга.

5. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изм.) // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

6. Причем, согласно ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, предусмотренных законом. Для договора лизинга движимого имущества такого последствия не предусмотрено. Однако, договор аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). При этом, несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. В связи с этим возникает вопрос, должен ли договор лизинга недвижимости составляться в виде одного документа, подписанного сторонами? Представляется, что в виде одного документа должна быть составлена только та часть договора, которая устанавливает непосредственно арендные обязательства, а обязательства, например, по приобретению имущества в собственность Лизингодателя могут быть выражены в ином документе (например, в акцептованной заявке Лизингополучателя).

7. Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ (и изм.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

8. Ст. 2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

9. И.Решетник. Актуальные вопросы практики разрешения споров по договорам лизинга// ЛИЗИНГ РЕВЮ № 1. 2005. С. 20.

10. Письмо ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» от 05.05.2004 № 2149.

11. Согласно ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий и сооружений. В соответствии со ст. 28 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» срок пересмотра размера лизинговых платежей установлен не чаще чем один раз в три месяца. Вместе с тем, необходимо учитывать, что фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации или изменения валютного курса не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. См.: Информационное письмо от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

12. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

13. Иванов А.А. Договор финансовой аренды. М., 2001. С. 38

 

29.07.2005
www.delpressa.ru

29.07.05 Договор лизинга недвижимости
29.07.05 Если хочешь быть здоров...
29.07.05 Рынок лизинговых услуг России - 2004
27.07.05 Внешторгбанк к 2008-2009гг. планирует увеличить портфель кредитования малого бизнеса
22.07.05 Споткнувшись о таможню
22.07.05 Мнение читателя. Лизинговая вариантность
22.07.05 Электронный паспорт станет самым крупным ИТ-проектом в России
20.07.05 Международный банк Санкт-Петербурга профинансировал лизинговую сделку
20.07.05 ОАО РЖД потратит 1,2 млрд долларов
20.07.05 Гознак ищет материалы для новых загранпаспортов
<<      <  /  177  /  176  /  175  /  174  /  173  /  172  /  171  /  170  /  169  /  168  /  167  /  166  /  165  /  164  /  163  /  162  /  161  /  160  /  159  /  158  /  157  /  156  /  155  /  154  /  153  /  152  /  151  /  150  /  149  /  148  /  147  /  146  /  145  /  144  /  143  /  142  /  141  /  140  /  139  /  138  /  137  /  136  /  135  /  134  /  133  /  132  /  131  /  130  /  129  /  128  /  127  /  126  /  125  /  124  /  123  /  122  /  121  /  120  /  119  /  118  /  117  /  116  /  115  /  114  /  113  /  112  /  111  /  110  /  109  /  108  /  107  /  106  /  105  /  104  /  103  /  102  /  101  /  100  /  99  /  98  /  97  /  96  /  95  /  94  /  93  /  92  /  91  /  90  /  89  /  88  /  87  /  86  /  85  /  84  /  83  /  82  /  81  /  80  /  79  /  78  /  77  /  76  /  75  /  74  /  73  /  72  /  71  /  70  /  69  /  68  /  67  /  66  /  65  /  64  /  63  /  62  /  61  /  60  /  59  /  58  /  57  /  56  /  55  /  54  /  53  /  52  /  51  /  50  /  49  /  48  /  47  /  46  /  45  /  44  /  43  /  42  /  41  /  40  /  39  /  38  /  37  /  36  /  35  /  34  /  33  /  32  /  31  /  30  /  29  /  28  /  27  /  26  /  25  /  24  /  23  /  22  /  21  /  20  /  19  /  18  /  17  /  16  /  15  /  14  /  13  /  12  /  11  /  10  /  9  /  8  /  7  /  6  /  5  /  4  /  3  /  2  /  1  /  0  /  >      >>
Copyright © 2002—2016 Лизинговая компания «Гознак-лизинг»
Лизинговые компании, лизинг морских и речных судов, лизинг станков, лизинг серверного оборудования, лизинг автотранспорта и спецтехники, лизинг коммерческой недвижимости и др.
     Рейтинг@Mail.ru